ราคาประเมินที่ดิน ไม่ใช่ราคาซื้อขาย 😠

ราคาประเมินที่ดิน คืออะไร?

ราคาประเมินที่ดิน คือ ราคากลางของที่ดินที่ถูกจัดทำขึ้นโดยกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง เพื่อใช้เป็นฐานราคาสำหรับการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ

โดยราคาประเมินที่ดินจะมีการปรับปรุงทุก 4 ปีโดยกรมธนารักษ์ ซึ่งรอบการประเมินล่าสุด ณ วันที่เขียนคือรอบปี 2566 - 2569 ซึ่งนำมาใช้แทนรอบปี 2559 - 2562 ซึ่งถูกใช้ลากยาวมาถึง 7 ปี เนื่องจากต้องการลดภาระด้านภาษีที่ดินด้วยการคงราคาประเมินที่ดินที่เป็นฐานภาษีให้ต่ำเอาไว้

ทั้งนี้ ราคาประเมินที่ดินไม่ได้จำกัดว่าจะต้องมาจากการประเมินของภาครัฐเท่านั้น แต่ราคาประเมินที่ดินอาจจัดทำโดยภาคเอกชนได้ด้วยเช่นกัน เพียงแต่ตามปกติหากผู้ถึงคำว่าราคาประเมินที่ดินมักเป็นการกล่าวถึงราคาประเมินที่ดินจากทางราชการ ซึ่งในบทความนี้ก็เช่นกัน

ตรวจสอบ ราคาประเมินที่ดิน

การตรวจสอบราคาประเมินที่ดินของราชการสามารถตรวจสอบได้จาก ระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สิน ของกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง

โดยสามารถตรวจสอบราคาประเมินที่ดินได้ 2 วิธี คือ

1. การค้นหาราคาประเมินที่ดินแต่ละแปลง โดยใส่เลขที่โฉนดของคุณ
2. สรุปราคาประเมินที่ดิน เป็นราคาประเมินที่ดินแบบรายโซน ซึ่งคุณสามารถดาวน์โหลดไฟล์ PDF ได้จากหัวข้อ “สรุปราคาประเมินที่ดิน” เพื่อตรวจสอบราคาในแต่ละโซนของแต่ละจังหวัด

หมายเหตุ: ราคาประเมินที่ดินจะอยู่ในรูปของ บาท/ตารางวา

แน่นอนว่าการค้นหาราคาประเมินที่ดินโดยใส่เลขที่โฉนดเป็นรายแปลงจะเป็นราคาประเมินที่ถูกต้องที่สุด ในขณะที่สรุปราคาประเมินที่ดินใช้แสดงราคาประเมินที่ดินในภาพรวมของแต่ละโซนพื้นที่คร่าว ๆ ว่าเป็นอย่างไร

ราคาประเมินที่ดินไม่ใช่ราคาซื้อขาย

ยิ่งถ้าหากที่ดินของคุณทำให้คุณเป็นฝ่ายเสียเปรียบในการต่อรอง จากประสบการณ์ที่เคยพบเห็นแล้ว มีโอกาสอยู่ประมาณครึ่งหนึ่งที่ราคาประเมินที่ดินจะถูกยกมาอ้างเป็นราคาซื้อขาย

หรืออย่างน้อยที่สุดราคาประเมินจะถูกยกมาอ้างอิง ไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง

“ราคาประเมินแค่ x ล้านเอง ขายแพงไปป่าวววว”
“2 เท่า, 5 เท่า ของราคาประเมินเลยเหรอ”

ทั้งที่ในความเป็นจริงราคาประเมินไม่ได้เป็นเครื่องกำหนดราคาซื้อขาย

แม้ว่า ราคาซื้อขายที่ดินกับราคาประเมินที่ดินจะดูเหมือนมีความสัมพันธ์กัน เพราะหลายครั้งราคาประเมินที่ดินกับราคาซื้อขายนั้นเท่ากันหรือใกล้เคียงกันจากผลของการที่คนส่วนใหญ่นำราคาประเมินที่ดินมาใช้ซื้อขายกันจนกลายเป็นเรื่องปกติอย่างช่วยไม่ได้

แต่ Correlation ไม่เท่ากับ Causation

แล้วราคาซื้อขายที่ดินอ้างอิงจากอะไร

ที่ดินและราคาที่ดินแท้จริงแล้วมีกลไกที่ไม่ต่างจากการตั้งราคาสินค้าและบริการทั่วไป

เพราะที่ดินแปลงหนึ่ง โดยส่วนใหญ่ไม่ได้มีอยู่เพียงแปลงเดียวในตลาด และมักจะมีทำเลใกล้เคียงให้เลือกซื้ออยู่เสมอ

เมื่อสินค้าประเภทเดียวกัน (โดยส่วนใหญ่) ถูกขายอยู่ในราคาหนึ่ง สินค้าแบบเดียวกันที่เป็นตัวเลือกอื่น (อย่างเช่น ยี่ห้ออื่น) หรือสินค้าทดแทนที่ใช้ได้คล้ายกัน ก็จะมีราคาเท่า ๆ กัน

และเมื่อที่ดินของคุณขายอยู่แพงเกินไป เมื่อเทียบกับที่ดินทำเลแบบเดียวกันและเงื่อนไขไม่ต่างกัน ผู้ซื้อก็จะมีแน้วโน้มที่จะเลือกซื้อที่ดินตัวเลือกอื่นอย่างไม่ต้องสงสัย

ในทางเศรษฐศาสตร์เราเรียกอะไรแบบนี้ว่า ความยืดหยุ่นของอุปสงค์ต่อราคา (Price Elasticity of Demand)

แต่สิ่งที่ต้องใช้พิจารณาร่วมกันคือ “ระดับความต้องการที่ดินแปลงนั้นของคุณ” หากที่ดินของคุณมีเหตุให้เป็นที่ต้องการมาก ๆ ทั้งที่เงื่อนไขเหมือนกัน คุณก็อาจจะตั้งราคาได้แพงกว่าได้

ทั้งนี้ หากมีความต้องการที่สูงแปลก ๆ กับที่ดินที่มีเงื่อนไขเดียวกัน ในลักษณะที่ไม่น่าเป็นไปได้ ก็อาจจะมีอะไรเป็นสาเหตุไม่ชอบมาพากลอยู่เบื้องหลัง อย่างเช่น ข้อมูลวงในว่าที่ดินแปลงนั้นจะมีถนนตัดผ่าน

จะเห็นว่าสุดท้ายแล้วก็จบลงที่เกมวัดใจ และความสามารถในการเข้าถึงข้อมูลที่คุณสามารถทำได้

นั่นแหละครับ เราถึงได้เกริ่นตั้งแต่ต้นว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นดินแดนสนธยาในโลกการลงทุน และนั่นทำให้การเป็น Nobody ในตลาดนี้ค่อนข้างเหนื่อยและเสี่ยงดวง

ทำไมราคาประเมินที่ดินถูกใช้อ้างอิงราคาซื้อขาย

คำตอบแบบง่าย ๆ คือ เพราะมีคนทำ จึงส่งผลต่อเนื่องเป็นลูกโซ่

โดยพื้นฐานมนุษย์ค่อนข้างอ่อนไหวต่อความเชื่อและชอบหาอะไร ๆ มาเป็นสิ่งยึดเหนี่ยวจิตใจ และแน่นอนว่าแรงจูงใจในการนำราคาประเมินที่ดินมาใช้อ้างอิงราคาซื้อขายเป็นเพราะ ราคาประเมินที่ดิน คือ ราคาจากภาครัฐ ที่ดูน่าเชื่อถือ

แต่สิ่งที่สำคัญไปกว่านั้นคือ ไม่ใช่ว่าทุกคนจะสามารถประเมินมูลค่าเป็นว่าที่ดินแปลงหนึ่งทำอะไรได้บ้าง มีเงื่อนไขการก่อสร้างอะไรบ้างนอกจากข้อกำหนดสีผังเมือง หรือว่าโอกาสในการทำกำไรคือเท่าไหร่และโอกาสในการคืนทุนเป็นอย่างไร

ครั้นจะจ้างเอกชนเพื่อจัดทำราคาประเมินที่ดินเอกชน ก็ดูจะไม่ชอบใจที่มีค่าใช้จ่าย

ด้วยเหตุผลเหล่านี้ เราจึงไม่ต้องแปลกใจเลยหากราคาประเมินที่ดินจะถูกนำมาใช้หลอกซื้อที่ดินไปอีกนานแสนนานกับคนส่วนใหญ่

ในลักษณะที่ว่าช่วยไม่ได้ “ใคร ๆ ก็ทำกัน”